義務人為逃避執行而與第三人訂立假租賃契約，執行 機關得依職權或依抵押權人之聲請除去租賃關係。

2014-12-29 13:59

中區國稅局大智稽徵所表示，義務人因欠繳稅捐，經執行機關進行強制執行查封其不動產房屋時，義務人表示該房屋自行居住，其中地下一層、一樓及三樓已出租予第三人，租期共有15年，雙方已至法院公證租賃契約，並提示公證租賃契約書，惟出租3層樓每月租金僅3,000元，遠低於一般租金行情，明顯試圖利用民法第425條第1項之規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」來影響拍賣時買受人之意願。經執行機關查明該租賃契約訂立於抵押權之後，依同法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」，即依抵押權人之聲請除去第三人對義務人之租賃權後進行拍賣程序，並順利拍定後將房屋點交予拍定人。
    該所進一步呼籲，義務人(即債務人)欠繳稅捐或債務，切勿故意與第三人訂立不實租賃契約，用以阻卻所有不動產之查封拍賣，因為通謀虛偽意思表示訂立之租賃契約，債權人仍可透過民事訴訟方式加以認定及排除租賃權。

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